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买卖小产权房“后患无穷”
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    2月21日,国土部召开新闻发布会,明确2012年将选择小产权房问题相对突出的城市开展小产权房“试点”清理;3月12日,国土部部长徐绍史在两会期间?#37038;?#35760;者采访时称,清理小产权房工作,今年将一手抓调查研究清理试点,一手抓执法检查严格规范,不让小产权房继续蔓延;3月26日国土资源部网站消息称,目前国土资源部已经开始试点治理小产权房,同时准备在全国开展小产权房清理工作。小产权房再次成为人们关注的焦点。
    小产权房是指?#21152;?#38598;体土地搞建设,并向集体经济组织之外成员销售的住房。并不是说小产权是违章建筑或者违法建设的,对集体组织内人员来说是合法的,可以办证的,对集体组织以外则不可。
    近几年,我市在旧城改造过程中,?#34892;?#26449;居也建设了一定数量的小产权房,由于小产权房的价格要低于周边的商品房,所以很多人员也购买了此类房屋,殊不知在购买的同时也留下了隐患。
    买?#25509;?#21487;能“血本无归”
    先回顾一下,我国第一例小产权房纠纷案,?#26412;?#24066;通州区画家村“宋庄房讼”案。马海涛原系?#26412;?#24066;通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城镇?#29992;瘢?#25143;籍地为河北省邯郸?#23567;?002年7月1日,马海涛与李玉?#35760;?#35746;《买卖房协议书》,将诉争房屋及院落以4.5万元的价格卖给李玉兰。2006年2月份,马海涛夫妇要求确认购买合同无效。?#26412;?#24066;通州区法院一审认为,李玉兰系?#29992;瘢?#20381;法不得买卖农村集体经济组织成员的住房,判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。后李玉兰不服,提出上诉,?#26412;?#24066;第二中级人民法院终审判决仍然认定买卖合同无效。
    国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定:“农村的住宅不得向城市?#29992;?#20986;售。”2004年12月,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇?#29992;?#22312;农村购置宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定:“严禁城镇?#29992;?#22312;农村购置宅基地,严禁为城镇?#29992;?#22312;农村购买和非法建造的住宅发放土地使用证。” 2008年1月,国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确指出,城镇?#29992;?#19981;得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
可以看出,根据?#20013;?#27861;律法规和国家政策,非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体,国家政策明确禁止城镇?#29992;?#36141;买农村村民房屋,故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇?#29992;?#20986;售房屋的合同,应一律认定为无效。
    卖?#25509;小?#38162;铛入狱”的可能
    小产权房买卖中,承担法律风险的不仅是买方,卖方也会承担风险。“在房价上涨的情况下,卖方可以主张合同无效,而房价一旦出现下跌的情况,买方也同样可以主张合同无效。”只是在目前的环境下来看承担风险的主要还是买方。
    日前,中国之声报道因擅自在房山区建设并销售“青龙湖庄园?#21271;?#22661;,且在政府部门明令禁止的情况下仍?#24739;?#32493;销售,获得购房款总额达730余万元,?#26412;?#39118;景伟业房地产有限公司老总?#24739;?#26041;指控犯有合同诈骗罪,此罪名的量刑最高可至无期徒刑,有可能成为我国首例因为出售小产权房而获刑的案例。根据《合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。另外,一旦购买了小产权房,无法办证的情况下,再次销售,就相当于处置无处置权的房屋,有可能形成诈骗。
    不能办证导致“后患无穷” 
    “小产权房”由于缺少政府?#34892;?#30340;监管和行政主管部门的指导,大?#27982;?#26377;业主委员会,也无法聘请正规的物业管理公司,更没有缴纳公共维修资金,市政设施也不完备,因?#21496;?#20303;环境和社会治安都存有隐患。
许多人购房都是为了使自己生活的更好,但无法办理自己的产权证,在户口迁移、子女入学、再次转让时都不能依照?#20013;?#30456;关规定办理。另外由于无房屋产权,有可能在房产拆迁时无法获得赔偿。这些都是买房后必须面临的“难题”。
    很多人在购买小产权房是主要是看中的是房屋价格低。从目前的国家政策来看,就是小产权房能够获得“转正”,也必须在缴纳土地出让金和补缴相关税费后,也许那时候的小产权房价格将不低于同区域的商品房,这样看来,小产权房唯一的优势也将荡然无存。(房管局)
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